Ипотечный кредит на квартиры Москвы, кредиты для новостроек, предложения от Сбербанка.

Главными итогами влияния недавнего экономического кризиса на отрасль торговли недвижимостью являются стагнация рынка, сильный дисбаланс предложения и спроса и существенные перемены в установленной политике ценообразования. Все меньшее число людей готово вкладывать денежные средства в установленные реальные сделки, все большее количество объектов недвижимости остаются вовсе невостребованным. Стоит отметить, что и квартиры Москвы в этом отношении не являются исключением: предложение существенно превысило спрос, цены на квартиры значительно снизились, и реальный спрос сейчас лишь постепенно начинает возвращаться на рынок.

Необходимо подчеркнуть тот факт, что банковские учреждения, в целях ощутимой минимизации своих рисков, в первые месяцы недавнего кризиса вынуждены были изменить условия получения выданных ипотечных кредитов. Были существенно увеличены первоначальные взносы (примерно до 30-50%), а также процентные ставки по качественным ипотечным кредитам на квартиры Москвы. Кроме всего этого, банки также начали выдавать кредиты примерно на 50-70% от цены квартиры, а не, как ранее, на 85-90%. Это, в свою очередь, привело к тому, что число семей, которые могут себе позволить оформление ипотечного кредита, очень резко сократилось, несмотря даже на то, что за последние пару лет цена квартир в Москве почти не изменилась. Согласно поступившим от Центробанка данным, при покупке недвижимости ипотечным кредитом в Москве за первые 5 месяцев 2009 года смогли воспользоваться 2741 покупатель (сумма всех кредитов – около 7,3 млрд. рублей).

Уже в 2010 году ситуация на рынке смогла стабилизироваться, и сегодня условия выдачи соответственного ипотечного кредита в Москве стали намного ближе к докризисным: ставки по предполагаемому кредиту находятся в рамках 10-30 %, можно также взять специальный ипотечный кредит без изначального взноса. По предоставленным данным Росреестра, в 1-м квартале 2007 года часть ипотечных сделок, которые были заключены в Москве, равна 16 %, а в 1-м квартале 2010 года – уже 20%. Данную статистику подтверждает также ЦБ РФ: за 1-й квартал 2010 года москвичи стали самыми активными заемщиками и смогли получить кредитов примерно на 796,4 млрд. руб. Эксперты это связывают не с увеличением доходов общего населения, а непосредственно с тем, что ипотека становится более доступной.

Но, цена квадратного метра обычного жилья в Москве существенно выше стоимости в других регионах России. Ипотечный кредит на сумму меньше 4 млн. руб. не даст приобрести в столице даже самую малую квартиру. Реальность в том, что оформлять качественный ипотечный кредит сегодня в Москве могут лишь те семьи, совокупный ежемесячный доход которых составляет примерно 150 тыс. рублей, и при всем этом платежеспособные члены семьи полностью уверены в том, что их доходы в перспективе не сократятся.

Стоит отметить, что в кризисный период ипотечный кредит выгоден только заемщикам, которые имеют стабильный доход в иностранной валюте. Цена квадратного метра обычного московского жилья в долларах сейчас снизилась по сравнению с докризисными временами в 1,5 раза (с 9 до 6,2 тыс. долл.), ко всему прочему ставка по кредиту в иностранной валюте намного меньше. Если приобрести в Москве 2-комнатную квартиру стоимостью 180 тыс. долл., то ежемесячно нужно будет платить около 4 тыс. долл. в течение 15 лет.

По сравнению с арендной платой за отдельную съемную квартиру, на сегодняшний день ипотечные выплаты не очень выгодны: если в докризисный период соответствующее отношение ипотеки к арендной ставке было 1,5-2:1, то сейчас – 2,5-3:1. Скорее всего, это одна из причин того, почему в 2010 году в Москве спрос на аренду жилья продолжает повышаться.

Есть особый смысл брать соответствующий ипотечный кредит в Москве, если жилплощадь покупается не с целью ее перепродажи, а для проживания, с полным учетом того, что все потенциальные покупатели смогли накопить соответствующую сумму в размере пары миллионов рублей для проведения первоначального взноса. На фоне несколько упавших доходов множества россиян ипотечное кредитование вряд ли может быть самым оптимальным вариантом приобретения квартиры в Москве.

Ипотека на новостройку. Порядок регистрации ипотеки.

Ипотека очень часто является решением жилищных проблем заемщиков, покупающим квартиру или другое жилое помещение на вторичном рынке недвижимости. Но новое жилье, в основном, оказывается намного комфортнее, при этом очень часто его цена незначительно отличается от «вторички». В этой статье Вашему вниманию будет представлено алгоритм получения ипотеки на новостройку, процесс, непосредственно от выбора объекта и регистрации самой ипотеки до полного въезда в новое жилье.

Итак, процесс регистрации ипотеки на новостройку

Все действия заемщика относительно получения ипотечного кредита на новостройку протекают изначально на фоне постройки объекта недвижимости, затем после полного ввода новостройки в эксплуатацию.

Во время строительства новостройки регистрация ипотеки осуществляется таким образом:

1. Выбор объекта.

2. Обращение в банк и соответственная подача заявки. Срок рассмотрения зачастую – 3-5 дней.

3. Заключение договора качественного долевого участия с застройщиком.

4. Оплата стартового взноса.

5. Регистрация нового договора долевого участия в регистрирующем региональном органе. 7 рабочих дней.

6. В банк отдается зарегистрированный договор полного долевого участия и с банком заключается специальный договор относительно залога имущественных прав.

7. В соответствующем органе регистрируется договор о залоге имущественных прав. 7 рабочих дней.

8. После регистрации договора о залоге, Вы станете очень близки к тому, чтобы купить новостройку в ипотеку: банк на Ваш счет перечислит сумму кредита.

9. В день выдачи ипотечного кредита нужно обязательно застраховать собственную жизнь, а также потерю Вами трудоспособности в страховой компании. Зачастую банк, который оформляет ипотеку, рекомендует одного или пару страховщиков-партнеров, с которыми можно заключить договор.

10. Теперь Вы имеете право перечислить сумму ипотечного кредита непосредственно на банковский счет своего застройщика.

Когда новостройка будет сооружена и сдана в эксплуатацию, алгоритм действий будет таким:

1. Подпись акта приема-передачи квартиры с выбранной строительной компанией. Оформление техпаспорта на жилье, оценка жилья оценочной компанией.

2. Составление закладной на объект выбранного залога и подача ее в регистрирующий региональный орган в течение 10 рабочих дней со времени подписания акта приема-передачи со своим застройщиком.

3. Регистрацию закладной. 7 дней.

4. Заключение со страховой компанией специального договора ипотечного страхования предмета ипотеки. Это должно произойти не позже 10 рабочих дней, начиная с даты государственной регистрации соответствующего права собственности на жилье.

Для того, чтобы все прошло быстро можно прибегнуть к помощи ипотечного брокера, которые имеют в наличии актуальные базы данных по предложениям различных банков, а также поддерживают тесные взаимоотношения со многими кредитующими организациями.

Главные особенности получения ипотечного кредита в Сбербанке.

Решив взять ипотечный кредит на приобретение жилья или другой недвижимости (земельного участка или дачи), заемщик начинает искать подходящего для себя кредитора: чтоб можно было и денег взять как можно побольше, и срок выбрать как можно подольше, и в конечном итоге заплатить за все это как можно поменьше. Таким желаниям в полной мере соответствуют очень мало российских банков, главную позицию среди них занимает, конечно же, Сбербанк России. Своим клиентам он дает пару программ нормального жилищного кредитования: кредиты «Ипотечный», «Ипотечный стандарт», «Ипотечный+», «Молодая семья», «На недвижимость», а также «Рефинансирование жилищных кредитов». Но ссуды на выгодных условиях подразумевает особые требования к заемщикам, в связи с чем не все желающие могут обратиться к помощи ипотеки Сбербанка. Рассмотрим ее главные особенности.

Особенности получения кредита

Главными критериями ипотечных кредитов Сбербанка есть: максимальный срок и самый минимальный изначальный взнос. Процентная ставка не играет здесь определяющей роли (рамки ее колебаний в разных банках – около 2%), намного важнее способ погашения такой ипотеки.

Сбербанк дает ипотеку всем гражданам, которые достигли 18 лет, она должна быть погашена до достижения самого заемщиком 75 лет. При всем этом максимальный срок, на который оформляется ссуда – 30 лет (в отдельных банках максимальный срок кредита составляет 15 лет, его нужно погасить до того, как получателю будет 60 лет). Размер самого минимального изначального взноса при установленной ипотеке в Сбербанке составляет 10 % от цены покупаемой недвижимости, тогда как во многих банках – от 15 % и выше.

Главная особенность ипотеки Сбербанка – возможность применения при ее погашении дифференцированного способа, когда размер ежемесячного платежа каждый раз меняется в сторону его уменьшения (с помощью равномерного списания главного долга, то есть и соответственного уменьшения процентов). Иная схема полного погашения ипотечных кредитов – аннуитетная – это внесение по сумме равных платежей в течение срока действия договора. Внешне данная схема намного проще и удобнее, но на деле заемщику обходится намного дороже, нежели дифференцированная.

Следующая особенность – официальная, подтвержденная документами заработная плата. В связи с этим, к собственным потенциальным заемщикам банк предъявляет достаточно серьезные требования по уровню установленного ежемесячного «чистого» дохода. Кроме залога покупаемого жилья банк также потребует поручительство супруга или же супруги и, скорее всего, кого-то из родственников. Нужно также отметить тот факт, что при наличии кредитной отрицательной истории или же криминального прошлого про ипотеку Сбербанка можно и не думать.

Способы полного погашения ипотечного кредита.

Если заемщик полностью соответствует критериям благонадежности и платежеспособности Сбербанка, у него может появиться соблазн оформить ипотеку на максимально возможную сумму и, соответственно, максимальный срок. Покупаться на это не нужно. Нужно понимать, что даже дифференцированная схема полного погашения кредита, который выдан на 30 лет, не сможет обеспечить дешевизны и заемщику обойдется намного дороже, нежели ипотека на меньший период времени с соответствующими аннуитетными платежами. В связи с этим, соглашаться на довольно длительный срок кредита необходимо осторожно, тщательно обдумав все «за» и «против». Кроме всего этого, низкий размер стартового взноса влияет напрямую на дороговизну выдаваемой ипотеки, увеличивая при этом соответствующие процентные выплаты.

То есть, ипотека Сбербанка, конечно же, очень выгодна для заемщика, но не нужно забывать, что каждый банк хочет извлечь из сделки свою выгоду. В связи с этим, перед тем, как обратиться за ипотекой, нужно оценить все плюсы и минусы предлагаемой кредитной программы.

Договор ипотеки. Проведение регистрации ипотечного договора.

Согласно сегодняшнему законодательству практически все договоры ипотеки регламентируются 2-мя главными законами – ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Основным предметом ипотечного договора есть недвижимость. Под недвижимостью принято понимать такие объекты, как здания, земельные участки, сооружения, участки недр, объекты незавершенного строительства.

Стоит отметить, что договор относительно ипотеке должен обязательно содержать в себе сведения относительно наименования предмета такого договора, его местонахождения, а также разные описания, которые содержат в себе данные для качественной идентификации предмета такого договора. Эти данные дают возможность отличить предмет договора ипотеки и выделить его среди множества подобных. В том случае, если договор не содержит в себе вышеуказанных сведений, его можно классифицировать как незаключенный договор, так как условие предмета такого договора – несогласованное. Переводя с юридического языка на «человеческий», в договоре такой ипотеки должны быть в обязательном порядке указаны все известные характеристики выбранного объекта, который покупатель хочет взять в ипотеку.

В таком ипотечном договоре должно быть полное описание предмета взятой ипотеки. Нужно обязательно указать вид недвижимого имущества, которое служит предметом заключаемого договора. Описание предмета ипотеки включает в себя такие данные: название предмета договора ипотеки, указанное в свидетельстве о регистрации данного объекта недвижимости, а также в документах технического учета; площадь выбранного объекта недвижимости; адрес, по которому расположен объект недвижимости; условный или кадастровый номер предмета такого договора.

В том случае, если предметом ипотеки есть право аренды, которое принадлежит непосредственно залогодателю, то это имущество должно определяться в таком договоре ипотеки на таких же самых условиях, как если бы оно выступало непосредственным предметом договора ипотеки. Нужно в обязательном порядке показать срок аренды.

В том случае, если предметом ипотеки есть земельные участки, то в договоре обязательно должна быть определена категория таких земель, а также тип разрешенного пользования участка.

В договоре ипотеки нужно обязательно указать право (аренды или собственности), на основании которого непосредственный предмет ипотеки принадлежит самому залогодателю, а также наименование органа, осуществляющего полную государственную регистрацию прав на соответствующее имущество недвижимости, а также всех совершенных с ним сделок.

Оценку определенного предмета ипотеки определяют по соглашению залогодержателя и залогодателя. Согласно ст. 9 п. 3 закона «Об ипотеке», оценка должна быть указана в договоре ипотеки исключительно в денежном выражении. Но очень часто бывают случаи, когда объект недвижимости оценивают несколько выше поставленной рыночной цены. В данном случае очень важно прибегнуть к услугам профессионалов данной области. Очень часто в роли профессионалов выступают специализированные оценщики из Российского общества оценщиков. Данное общество имеет собственные филиалы во множестве региональных центров. Также можно обратиться к помощи риэлторских лицензированных компаний.

Бывает, появляются споры, когда залогодержатель не соглашается со стоимостью заложенного им имущества, которую высчитывает залогодатель. В этом случае суд прибегает к соответственной дополнительной оценке всех существующих обстоятельств дела, которые могут непосредственно касаться реальной цены имущества во время его реализации. Для того, чтобы в будущем избежать таких споров, в процессе заключения договора лучше всего избегать каких-то конкретных соглашений относительно стоимости закладываемого на момент его реализации имущества в процессе заключения договора ипотеки. Нужно также обязательно иметь в виду тот факт, что цена имущества может также изменяться под влиянием соответствующих инфляционных процессов, происходящих в экономике.

В том случае, если речь идет о муниципальном или государственном имуществе, то в данном случае его оценивают по требованиям, установленным федеральным законом.

В договоре об ипотеке сторонами выступают залогодатель и залогодержатель. Залогодержателем может быть лишь кредитор по главному обязательству, которое обеспечено залогом. Главное право залогодержателя описано в ст. 1 ФЗ «Об ипотеке». Полное удовлетворение собственного денежного требования к должнику по выбранному обязательству, обеспеченному ипотекой, он сможет получить от цены заложенного имущества второй стороны. В этом случае залогодержатель имеет особое преимущество перед другими кредиторами.

В этом договоре залогодателем может быть как физическое лицо, так и юридическое. Залогодателем может быть сам должник по главному обязательству и, конечно же, третье лицо. Стоит отметить, что российское законодательство ни в коем случае не запрещает собственнику применять имущество третьего лица в роли обеспечения выставленных обязательств залога.

Залогодатель должен обязательно выступать собственником такого имущества, которое передается непосредственно в ипотеку, или же просто владеть им на правах непосредственного хозяйственного ведения. Это единое требование, которое к залогодателю предъявляется современным российским законодательством.

По федеральному закону «Об ипотеке», в силу договор вступает с момента его соответствующей государственной регистрации.www.