В этой статье собраны аналитические данные за 2011 год, которые достаточно полно отображают изменение цен на объекты загородной недвижимости по Южному направлению. Стоит сразу же оговориться, что анализу подлежали коттеджные поселки расположенные в первую очередь, не ближе 30 км. от МКАД и не далее 150 км. Во вторую очередь рассматривались поселки по достаточно узкому радиусу шоссе: трасса Москва-Дон (М4) и Симферопольское шоссе. Статистика цен по поселкам собиралась с учетом сезонных скидок, акций и лабильностью продавцов (застройщиков) к торгу. Для анализа так же были сглажен скачкообразный рост цен в некоторых коттеджных поселках в зависимости от степени их готовности. Принимая во внимание достаточно большой разброс цен в зависимости расстояния от МКАД. Разность образования цены, будь то земельный участок или участок с коттеджем. Разность объема инфраструктуры и степени готовности коттеджного поселка. Для более удобных расчетов принята единица измерения не цена как таковая в целом, а проценты. То есть 100% это условное значение цены на 01.01.2011 год. Для удобства визуального восприятия будет составлен график процентного изменения цены в коттеджных поселках Южного направления. Так же в этой статье мы попытаемся логическим языком, понятным для обывателей, объяснить колебание цен с начала года и рост цен на загородную недвижимость вообще. В целом график выглядит так, по оси горизонтали мы отмечаем месяца, а по оси вертикали проценты. (см. график №1). Итак, с начала года и почти до середины февраля ценовая политика оставалась почти прежней с прошлого года, за исключения единичных акций некоторых застройщиков на неликвидный товар. Эти акции носили скорее хаотический всплеск и не имели интереса у покупателей, так как предлагался относительно неликвидный товар, на который в самые лучшие времена они готовы были делать скидки. Просто в первые месяцы года (январь февраль) идут скидки на рекламную продукцию и застройщики на перебой пытаются заявить у кого дешевле цены на объекты, но сезонные изменения со временем вносят свои коррективы. Коррективы как видно из графика достаточно серьезные. Где-то примерно с середины февраля 2011 года цены начали немного подниматься, так как большинство платежеспособных граждан вышли из так называемого «пост-новогоднего коллапса», который в первую очередь заключается в психологической и финансовой стабильности после обильных растрат на новогодние каникулы. Этот небольшой рост цены будет продолжаться примерно до середины апреля и почти не будет повышаться до 1-го мая 2011 года. Обусловлено это в основном погодными условиями, распутицей, участившимися осадками в виде дождей, неприглядности объектов недвижимости в это время года и т.д. Но волшебная дата 1 мая вносит свои коррективы в ценовую политику. С 1-го по 9-е мая каждого года происходит просто всплеск дачной активности у сознательной части населения и почти все без исключения двигаются за МКАД. Кто то едет на дачу, кто то в гости (но тоже на дачу), кто то просто в лес на шашлыки. Это время у застройщиков наступает время ликования, когда можно закрывать акции, скидки и повышать процентов на 10% -25% цены. Многие не согласятся с нами, что все эти цифры правильные и они сами своими глазами видят, как цены на загородную недвижимость падают. Запомните, падают цены на рекламных щитах, а в реальной жизни они только растут. Между ростом цен на загородную недвижимость и ростом цен на автомобили можно провести аналогию и тогда все встанет на свои места. Все чаше коттеджи и земельные участки берутся в кредит и человек перед продажей его пытается прибавить процентные ставки к сумме за объект загородной недвижимости. Так же постоянный и уверенный темп инфляции вносит свои коррективы. В среднем рост цен на загородную недвижимость составляет 8%-15%. Итак, вернемся к нашему замечательному графику. Где-то примерно с середины мая и до первых чисел июля цены не изменяются и наш график приобретает на время «стабильное плато». Стабилизация цен происходит от относительного затишья покупательской активности населения, которая в свою очередь обусловлена отпускным периодом. Можно было бы подумать, что наоборот во время отпускного периода совершается большее количество покупок, но статистика вносит свои коррективы в ситуацию. В дальнейшем до первых чисел сентября окажется вообще, что покупателей почти нет, и застройщики цены немного отпустят в сторону падения и наш график в цене пойдет в низ. Падение цены будет лабильное, примерно на 6%, но для общей части населения почти не заметное, на всех рекламных щитах «замрет» ценник пика продаж. Цена на щитах начнут ползти вниз примерно с середины сентября, но как это не парадоксально цены в реалии будут расти, так как покупательская способность населения возрастет. Парадокс цен в рекламе и в реальной продажи с нашим графиком заключается в лабильности либо твердости застройщиков делать скидки. ПРОГНОЗ Как показывает практика, из года в год уверенный и стабильный рост цен наблюдается именно в период с середины сентября до конца декабря. Изменения цен может варьировать в зависимости от метеоусловий, но тем не менее большая часть населения которая провела отпуск на съемной даче, у друзей, в Москве, постоянно толкаясь в пробках выезжая просто в лес рвутся купить себе «дачу». И как считает большинство будущих «дачников» цены на объекты загородной недвижимости самые низкие именно осенью. Именно эта часть населения и рождает осенний спрос, а спрос, как Вы знаете, рождает предложение и рост цены. Большие коррективы в декабре вносят предновогодние премии, которых зачастую вполне хватает, чтобы прикупить себе «дачу». Перед новым годом цены вырастут, и наш график придет к логическому завершению среднегодового роста в 8%-15%.