Это первая статья цикла, в котором я расскажу о том, как строил дом. В этой статье пойдет речь о принятии решения строить дом, "за" и "против", необходимых ресурсах для начала строительства, а также типичных ошибках при индивидуальном строительстве. Вид готового дома с тыльной стороны по состоянию на ноябрь 2008 Почему мы решили строить дом Меня зовут Максим. Мне и супруге Насте по 26 лет. Нам удалось отпраздновать новоселье в собственном доме через 378 дней после начала строительства, опытом которого я и хочу поделиться в своем цикле статей. Кроме описания собственно процесса строительных работ (фундамент, перекрытия, стены, инженерные сети и т.д.) я расскажу также о выборе проекта, подготовительных работах для строительства дома, планировании и контроле, о взаимоотношениях с исполнителями, поставщиками материалов. Новая семья должна жить отдельно – так считали мы оба и рассматривали три варианта решения данного вопроса:   Снимать квартиру Покупать квартиру Строить дом   Мы приняли решение строить дом. Решающими были такие факторы:   есть приватизированный участок 20 соток под строительство 25 км от Киева, в 1 км от дома родителей есть опыт строительства дома родителей есть грузовая машина грузоподъемностью 10т относительно свободный рабочий график, позволяющий ежедневно контролировать процесс площадь дома и участка позволит сделать сауну, гостевой домик, сад и огород :) Основным минусом такого решения была необходимость брать кредит под залог земли.   Остается добавить, что о своем решении мы еще ни разу не пожалели.   Необходимые ресурсы для строительства дома Предыдущий абзац был бы не совсем правдивым, если умолчать о доступных на тот момент ресурсах (материальных, трудовых, интеллектуальных).   Участок под застройку Описание Приватизированный участок площадью 0.21 га под строительство. Находится в небольшом селе, приблизительно 25 км от черты города. Район индивидуальной коттеджной застройки. До начала стройки частично использовался под огород. Лес в 300 м от участка. Размер участка 30 х 70 м, угловой (фасад по сторонам 30 и 70 м). Перепад высот и ориентированность по сторонам света показаны на рисунке. Красными стрелками показаны дороги. Участок расположен приблизительно посередине (по высоте) склона холма, перепад высот небольшой и в то же время позволит в будущем сделать интересный ландшафтный дизайн (например, 2х уровневое озеро с водопадом). Схема участка с размерами, ориентацией по сторонам света и перепадом высот Если бы стоял вопрос о покупке участка, выбирал бы именно с таким рельефом, но, возможно выше по склону, чтобы строения соседей не загораживали обзор на лес. Поэтому, при выборе участка, рядом с которым еще нет строений, рекомендую представить себе, что будет, если соседи со всех трех сторон решат построить многоэтажные коттеджи и огородить их трехметровыми каменными заборами. Угловой участок имеет преимущество организации подъезда к строениям с любой стороны, но в то же время, его недостаток – необходимость значительных затрат в случае решения сооружать капитальный забор (100 м длиной). Коммуникации на участке:   газ: частная газовая труба по стороне 70 м с возможностью подключения; электричество: частная трансформаторная подстанция (ТП) в 90 м от участка с возможностью подключения 100 м до дороги с твердым покрытием общий водопровод и канализация: нет и не предвидится телефон и Интернет по фиксированной линии: нет и не предвидится   Итак, единственная трудность, связанная с участком, была только в отсутствии дороги с твердым покрытием, а это означало, что весной и летом после хорошего дождя тяжелая техника вроде крана, бетоновоза, грузового заднеприводного автомобиля к нам не заедет. При покупке участка как раз коммуникациям нужно уделить максимум внимания. Да, рядом с участком может проходить линия электропередач, но есть ли там свободная мощность? Аналогично с газом. Поэтому, перед подписанием договора купли-продажи участка гораздо спокойнее быть на 99% уверенным, что коммуникации могут быть подведены без особых трудностей, а не полагаться всецело на заверения маклера. Если участок находится в дачном кооперативе, садовом товариществе – всю информацию можно узнать у председателя кооператива/товарищества по всем коммуникациям. В других случаях информацию о возможности подключения к электричеству и газу можно получить в следующих организациях (сообщив им адрес вашего участка). 1. Электричество. В РЭС (район энергосетей) вашего района (адреса РЭС Киевской области можно узнать на сайте Облэнерго). Перед поездкой в РЭС перепишите номер ближайшего к вам трансформатора. Также наличие свободных мощностей можно узнать у владельца трансформатора – частного лица, сельсовета, РЭС, колхоза и т.п., если вы точно знаете, кому он принадлежит 2. Газ. В филиале Облгаза вашего района, в сельсовете (если газопровод на балансе сельсовета), у собственника газопровода. По опыту скажу, что общаться в таких органах лучше сразу с начальством (или их заместителями) :). Геология Дать ответ на вопрос, делать или не делать геологию, можно разобравшись в составе и целях инженерно-геологических изысканий (так они правильно называются). Исследования проводятся для изучения инженерно-геологических условий площадки проектируемого строительства с целью получения данных, необходимых для проектирования, строительства и эксплуатации объектов. В случае индивидуального коттеджного малоэтажного строительства исследования дают ответы на вопросы:   можно ли построить именно тот дом, который мы выбрали, на нашем участке и какой фундамент для него нужен (как вариант, нужно ли делать перерасчет фундамента, указанного в проекте к будущему дому). Специалист-геолог определит следующее: структуру грунта, глубину залегания грунтовых вод, пучинистость и просадочность грунтов. Прочесть от инженерно-геологических изысканиях можно в статье «Геологическое исследование участка».   Коротко, что нужно знать нам. Структура грунта – чем грунт однороднее, тем более он прочен и тем менее его осадка. Глубина залегания грунтовых вод - в первую очередь влияет на влажность грунта, что влияет на скорость промерзания, пучинистость и возможную осадку фундамента. Пучинистость – это способность грунта выталкивать фундамент вследствие замерзания (при замерзании вода увеличивается в объеме). Больше о грунтах можно почитать в СНиП 2.02.01-83. «Основания зданий и сооружений». В общем, чем хуже грунт – тем прочнее нужен фундамент. Узнать практически все вышеперечисленное, не заказывая геологические исследования, можно следующим образом:   попросить поделиться соседей :) посмотреть, какие фундаменты делают застройщики в округе узнать у местных жителей о глубине залегания грунтовых вод, оценить глубину колодцев в округе, узнать, как высоко вода поднимается вода в колодцах весной и осенью, узнать расположение ближайших водоемов и рек; на первое время все равно понадобится уличный туалет для вас или строителей – структуру грунта можно посмотреть, копая яму под него. Поскольку рядом с нашим участком уже были дома, я просто прошелся по соседям и собрал всю необходимую информацию:     грунтовые воды – очень глубоко (ниже -10 м) структура грунта (сверху вниз): до -0,3 – 0,4 м – плодородный слой, до -1 м – супесь, переходящая в суглинок, ниже -1,5 м – суглинок, переходящий в глину (см. рисунок) Структура грунта на участке в разрезе (яма под септик)   Если же грунт оказался сложным, архитектор, который будет (пере)рассчитывать фундамент, потребует результат инженерно-геологических изысканий. Сколько денег нужно для начала стройки Следующим по важности ресурсом при строительстве являются денежные средства (собственные и привлеченные). На этапе начала строительства мы обладали (февраль 2008 г., курс гривны к доллару – 5 грн/дол):   собственными накопления - 175 тыс. грн., кредит - 400 тыс. грн, возможностью ежемесячно выделять из семейного бюджета от 10 до 15 тыс. грн (итого за год фактически получилось потратить на стройку 170 тыс грн.). Основные сложности в привлечении кредита под залог земли, естественно, возникли при получении Акта нормативной земельной оценки в государственных органах (кто брал – тот знает, кто еще не сталкивался – советую заранее узнать процедуру и размер очереди в вашем районном Управлении земельных ресурсов). Также для получения кредита под залог земли в любом случае необходимы:     Акт частной собственности на землю с указанием кадастрового номера (есть во всех актах после 2006 года), Справка об отсутствии участка в реестре залогового имущества. Размер кредита мы рассчитали исходя из максимальной суммы ежемесячных процентов, которые мы могли платить – максимально 400 тыс. грн, , и 50% залоговой стоимости участка (на март 2008 года составляла 1 млн. грн) – макс 500 тыс. грн.   Сметная стоимость строительства (для того чтобы въехать и жить на первом этаже) на этапе выбора проекта - 600-650 тыс грн. Соответственно, 400 тыс- кредит, и 175 тыс накоплений. Инструмент и транспортные средства необходимые для строительства Затраты на доставку – тот вид затрат, который при планировании и составлении первоначальной сметы обычно не принимают во внимание, потому что их доля в общей стоимости невелика, но в абсолютном выражении, тем более когда каждая копейка на счету, они могут составить существенную сумму:   они часто уже включены в стоимость материалов (например, песок, гравий); из-за недостатка планирования в процессе закупки материалов арендованный автотранспорт может ехать полупустым и стоимость доставки на единицу товара будет высокой; чаще всего стоимость доставки загород определяется путем умножения тарифа за километр на расстояние в обе стороны, поэтому не только важно найти низкую стоимость материалов, но и учесть отдаленность поставщика от стройки. Наличие собственного (в собственности тестя) грузового автомобиля грузоподъемностью 10 т по примерным подсчетам позволило сэкономить на транспортных услугах – около 5 тыс. грн (доставка цемента, блоков перекрытий, материалов для крыши, материалов для утепления стен, отделочных материалов) и около 15 тыс грн на стоимости леса на крышу (везли с западной Украины).   Для доставки не тяжелых строительных материалов по мелочам использовался легковой седан. Очень кстати оказался багажник на крышу, на котором можно было возить профиля для гипсокартона, трубы и прочие длинномерные (более 3м) предметы. Легковой седан с багажником может использоваться для перевозки нетяжелых (до 50кг) длинномерных предметов Инструменты, которые пригодятся для строительства (вам или вашей бригаде): - электрогенератор (если нет электричества). Мы использовали бензиновый 1 фазный генератор Хонда мощностью 2,2 кВт. Но если планируется также использовать инверторный сварочный аппарат, то мощность должна быть не менее 5 кВт. Выбор электрогенераторов сейчас очень широк. В отношении генераторов и прочих инструментов - если вы уверены, что техника 100% времени будет работать под вашим контролем, будет регулярно обслуживаться, можно брать изделия известных зарекомендовавших себя марок, - после стройки генератор будет использоваться в качестве а резервного питания. Если же такой уверенности нет, разумным выбором будет «китаец» классом выше среднего. Даже если из-за халатного отношения строителей он умрет после стройки, убытки будут не так ощутимы. - электробетономешалка. Как правило, бригаде предоставляет заказчик, то есть мы. Объем груши выбирается в зависимости от требуемой производительности и количества бетона/раствора, которое будет изготовлено вручную (как правило, от 130 до 300 л). - остальные: перфоратор, дрель, аккумуляторный шуруповерт, цепная электро- или бензопила, ручная циркулярная пила (лучше всего, которая в перевернутом состоянии может использоваться со станиной), электролобзик, «болгарка», инверторный сварочный аппарат, измерительные приборы (рулетка, линейка, уровень, правило, угольник и т.п.). Давать или не давать свой инструмент строителям – в разделе «Взаимоотношение со строителями». Какие строительные работы можно сделать своими силами? Чтобы решить, какие работы будет целесообразно выполнить своими силами (с помощью родителей, братьев, друзей и других соболезнующих), удобно составить несколько списков:   что я смогу сделать сам (копка, кладка, заливка бетона, электрика, сантехника, отопление) в свободное время (по вечерам, на выходных)? cколько времени я смогу уделить стройке (вечером после работы, на выходных, во время отпуска)? сколько времени (часов/дней) мне потребуется, чтобы выполнить тот или иной объем работ? Кто может помочь?   (не все работы можно делать одному. Например, монтаж гипсокартона на потолок можно проводить и вдвоем, но безопаснее всего - втроем.) сколько это будет мне стоить? Грубо можно использовать свою заработную плату за час/день (+ шашлык и пиво друзьям :) ). Если уже быть последовательным во всем, то свое время нужно оценивать по «альтернативной» стоимости – размера дохода или затрат, которые не будут осуществлены по причине вовлеченности в стройку. сколько за этот же объем работ нужно будет заплатить строителям? Далее полученные результаты отсортировать по величине разницы затрат времени и денег.   Для нашей строки мы определили наиболее ответственные и дорогие виды работ, которые мы выполняли сами:   монтаж электропроводки, монтаж систем отопления (в том числе заливка стяжки по трубам теплого пола) и водоснабжения, а также несложные общестроительные и отделочные работы, которые не требуют много времени: поклейка обоев, покраска потолков, установка дверей, укладка паркета и ламината, монтаж плинтуса, монтаж сантехники. Об исполнении этих работ читайте в соответствующих статьях цикла.   По опыту скажу, что как только выполнение работ начинается через силу, в ущерб качеству, «а… для себя и так сойдет», необходимо срочно остановиться, отдохнуть некоторое время и приняться за работу с новыми силами и идеями, или же все бросить и поручить это дело бригаде :). Экономика строительства: планирование и бюджетирование, контроль расходов Итак, цель, которую мы перед собой поставили в январе 2008 года – построить дом и сделать 1й этаж пригодным для жилья до весны 2009 года. К строительству, как и к любой деятельности, применимы 4 основные функции менеджмента:   Планирование. Как спланировать последовательность выполнение работ, закупку материалов, расход денежных средств, найти исполнителей и поставщиков материалов Организация. Как эффективно организовать взаимодействие между разными исполнителями работ, организовать закупку и доставку материалов по выгодным ценам и т.д. Мотивация. Сколько платить строителям? Как получить приемлемое качество по нормальным ценам? Контроль. Контроль исполнения планов, расхода материалов как строителями, так и контроль своих желаний выбрать материалы подороже и т.д.   Ошибки начинающего индивидуального застройщика В процессе индивидуального строительства, по моим наблюдения за другими стройками, в большинстве случаев возникает перерасход изначально запланированных денежных средств. Как говорится, аппетит приходит во время еды :). Основные причины перерасхода средств. Причина №1 - Перечень работ и материалов. В типовом проекте (польский типовой проект) приводится примерный перечень материалов для строительства. Но его можно использовать только для ориентира:   перевод с польского оставляет желать лучшего, если материал используется в разных конструкциях, то указан его общий расход на весь дом – это неудобно, в перечне указаны материалы, которых нет на нашем рынке, не указаны материалы для инженерных коммуникаций и внутренней отделки, которые могут составлять и больше половины стоимости всего дома площадью 200 м2, очевидно, в проекте не будет списка работ, в который можно просто вписать свою цену и получить стоимость. Независимо от выбора проекта, при составлении первоначальной сметы строительства не всегда учитываются такие виды затрат на материалы и работы.     Материалы:   песок, цемент на кладочный раствор, затраты материалов на устройство септика, мансардные окна (они дорогие!), устройство подъездных путей, гвозди, проволока, крепеж и прочая малоценка. Услуги:     точный объем скрытых работ: например, выемка и засыпка грунта, транспортные услуги, затраты на услуги техники (кран, бетононасос и т.п.), сигнализация, охрана объекта строительства аренда опалубки, лесов и т.п. Поэтому перед началом строительства, как вариант, на листе А3 (чем больше, тем лучше) с помощью человека, который имеет опыт в строительстве дома (друга, архитектора, просто собеседника на строительном форуме) нарисовать диаграмму (последовательность) этапов строительства дома. Получится такая себе ветвистая цепочка из блоков.   Пример плана строительства с перечнем работ и материалов в MS Visio Далее пронумеровать этапы и на отдельных листах расписать работы/материалы, необходимые для данного этапа. После этого агрегировать все данные в бумажной/электронной таблице. 100% работ и материалов учесть все равно не удастся, но кое-какие ориентиры мы получим. Если стройку будет полностью выполнять подрядная организация, то, как исполнитель, они должны будут предоставить полную предварительную смету на строительство дома с указанием расхода материалов и объема работ. Если же такую смету предоставить отказываются, возможно, стоить несколько раз подумать, прежде чем доверить строительство дома такой фирме. Причина №2 - Стоимость работ и материалов. При планировании расходов чаще всего учитывается усредненная стоимость работ. Но не всегда удастся найти исполнителей работ с удовлетворительным качеством выполнения и средней стоимостью. Как показал опыт (наем бригады на общестроительные работы, услуги плиточника), если специалист выполняет работы качественно, при этом располагает хорошими отзывами заказчиков – он не останется без работы, и соответственно, вместо того, чтобы торговаться с вами, уйдет на другой объект. Но в то же время, разумный торг всегда уместен, особенно, если заказчик располагает информацией о стоимости такого вида работ на рынке. Нецелесообразно также принимать предложения с заведомо низкой стоимостью ответственных работ, поскольку исправлять ошибки всегда дороже (иногда невозможно), чем делать сразу качественно. Необходимо оговаривать стоимость и примерный объем работ до начала их выполнения, чтобы избежать возможных трений при расчете с исполнителями. И наконец, добавлю, что инфляцию и девальвацию национальной валюты нужно учитывать не по прогнозам государственных органов :). Причина №3 - Качество работ и материалов При планировании стоимости держите в голове качество работ и материалов, которое будет приемлемо для вашего строительства. Увеличение аппетита – увеличение затрат. Если Вы решили поменять (на более дорогой) какой-то один материал, то это может повлечь за собой удорожание целой части будущего дома. Например, решили крыть натуральной черепицей вместо металлочерепицы – получаем увеличение стоимости материала, работ по укладке, стоимости стропильной системы. И еще, купили плитку на пол за 100 долл/м2, не доверим же мы ее укладку специалисту с улицы? :) Причина №4 – Непредвиденные обстоятельства Их, к сожалению, тоже нужно учитывать. Примеров масса: воровство, недобросовестные исполнители, погодные условия, «переделка недоделок» и т.д. На них нужно тоже иметь резерв. Для себя оценил минимальный резерв, при котором можно приступать к следующему этапу работ – 15% от стоимости этапа. Применении ему по окончанию работ найдется всегда :-). Контроль и учет затрат – важная составляющая успеха индивидуального застройщика. Удобнее всего вести в Экселе в формате план-факт, чтобы в любой момент узнать, сколько денег/ресурсов потрачено, и сколько нужно еще. Причина №5 – Строительство без проекта Конечно, для небольшого дачного домика, детальный проект, скорее всего, не нужен, но для строительства дома для постоянного проживания – необходим. Чем сложнее и больше дом – тем труднее учесть все нюансы и грамотно распланировать процесс строительства. Поскольку я не строитель, то без проекта обязательно что-то бы забыл или сделал не так. Например, В моем случае, разводку труб канализации нужно было выполнить до заливки и плиты 1го этажа, а в фундаменте предусмотреть соответствующие отверстия под вход водопровода, электричества и т.п. В крыше необходимо предусмотреть выход вентиляционных стояков Предусмотреть шаг укладки стропил, чтобы между ними влезли мансардные окна Предусмотреть разводку кондиционеров, установку ТВ антенн до выполнения фасадных работ и т.д.   Список статей цикла Дом по польскому проекту: Дополняется по мере написания статей Выбор проекта дома Выбор строителей Земляные работы и устройство фундамента дома Устройство стен и перекрытий Выбор и установка окон, дверей и гаражных ворот